Zakaj so novogradnje v Mariboru toliko cenejše kot v Ljubljani? #intervju

Robi Slana je nepremičninski posrednik od leta 2013. Kariero je začel z delom pri drugih nepremičninskih agencijah, konec leta 2018 pa je skupaj s sodelavcem ustanovil lastno podjetje 24Nep, za katero danes dela 14 oseb. Agencija se trenutno osredotoča predvsem na poslovanje na Štajerskem, vendar načrtujejo poslovanje razširiti tudi na druge dele Slovenije. Prisotni so že v Ljubljani.

Zakaj so novogradnje v Mariboru toliko cenejše kot v Ljubljani?

Na to vprašanje tudi sami poskušamo najti odgovor, vendar ga do zdaj še nismo. Del odgovora se zagotovo skriva v kupni moči, ki je v prestolnici veliko večja kot v Mariboru. Razliko v kupni moči med obema mestoma ustvarja tudi povpraševanje tujcev, teh v Mariboru skorajda ni. Prav tako je v Ljubljani veliko močnejši turizem. V štajerski prestolnici so bolj lokalni kupci. Maribor je drug svet v primerjavi z Ljubljano.

Slovenci kupujemo stanovanja v Trstu in na Hrvaškem, ker so cenejša. Kako to, da v Mariboru ni tujcev? Glede na bližino Avstrije bi morda lahko pričakovali vsaj severne sosede?

Avstrijci ne, se pa selijo ljudje tudi iz Ljubljane in iz drugih okoliških krajev.

Kaj pa pritegne Ljubljančane?

Predvsem cena nepremičnin.

Se potem vozijo v Ljubljano v službo?

Primeri, ki jih jaz poznam, da. 

"Če pričakujete, da se bodo cene znižale za 20 odstotkov … Ne verjamem, da boste to dočakali," opozarja nepremičninski posrednik Robi Slana.Foto: Bojan Puhek

Tujih kupcev torej ni?

Posamezni tujci seveda so. Predvsem Ukrajinci v zadnjem času.

Kaj torej manjka Mariboru, da ni tujih kupcev?

Nič. Maribor je čudovit (smeh, op. p.).

Maribor je tudi odlična logistična točka. V Zagrebu si hitreje kot iz Ljubljane, Dunaj je relativno blizu …

Drži. Manjka nam predvsem letališče.

Kako pa je z investicijskimi nakupi v Mariboru?

Nakupi za namen oddajanja?

Ne nujno za oddajanje. V Ljubljani naj bi bilo recimo več kot deset tisoč stanovanj praznih, kar najverjetneje pomeni, da imajo ljudje nepremičnine v lasti samo kot hranilec vrednosti.

Pri nas tega ni. Ljudje ne puščajo stanovanj praznih. So posamezni investicijski nakupi, vendar se potem nepremičnine oddajajo.

Maribor je dolgo veljal za zaspano mesto na področju nepremičnin. Se je to v zadnjih letih spremenilo?

Maribor je zelo dolgo spal. Če se ne motim, je po finančni krizi trajalo deset let,  preden smo spet dočakali gradbeni žerjav v mestu. Tudi zaradi tega se je ustvarilo pomanjkanje na trgu in še danes je povpraševanje po novogradnjah večje od ponudbe.

Imate tudi v Mariboru svoj Schellenburg?

Investitorji so previdnejši kot v Ljubljani. Takih gradbenih projektov iz vidika materialov, arhitekture … kot v prestolnici v Mariboru ni. Investitor bi zelo težko dosegel prodajno ceno, ki bi upravičila tako investicijo.

Kakšne pa so cenovne razlike med Mariborom in njegovo okolico?

Takoj za tablo, ki označuje konec mesta, so cene nepremičnin seveda drugačne, vendar razlike niso velike. Predvsem od covida se del ljudi seli na obrobje mesta.

Vendar so glede na oglase za prodajo nepremičnin kakšnih deset kilometrov iz Maribora, predvsem ob meji z Avstrijo, cene nepremičnin že nesramno nizke. Zakaj jih nihče ne kupi?

Za vse se najde kupec. Je pa res, da je lokacija vedno na prvem mestu. Slovenci se nočemo dolgo peljati z avtomobili. Že razdalja med Mariborom in Ljubljano je za dnevna potovanja ekstrem v Sloveniji.

Poleg tega vse več ljudi noče imeti dela, ko pridejo iz službe. Hiše, velike okoli 120 kvadratnih metrov, so idealne, večje kvadrature pa že odganjajo kupce.

O kakšnih nepremičninah pa sanjajo Mariborčani?

Hiša. Vendar so hiše za mnoge finančno nedosegljive.

Kakšne cene pa dosegajo novozgrajene hiše v Mariboru?

Pet minut vožnje iz Maribora boste novogradnjo v tretji podaljšani gradbeni fazi dobili za 200 tisoč evrov. Vložiti bo torej treba še nekaj denarja. Najdejo pa se tudi dokončane samostojne hiše za nekje 320 tisoč evrov.

Torej je treba še nekaj narediti. Kako pa je z mojstri na Štajerskem, hitro dobite vodovodnega inštalaterja, pleskarja …?

Zanesljivega mojstra je danes težko najti.

V Ljubljani je najtežje najti družinska stanovanja, torej tri- ali štirisobna. Kako je v Mariboru?

Največje povpraševanje je po dvo- in trosobnih stanovanjih, torej za tričlansko družino. Iščejo se tudi večja stanovanja, vendar jih ni veliko na trgu.

"Tudi v manjših občinah morajo investitorji vložiti kar nekaj truda, da uredijo vsa dovoljenja. Sicer menim, da je Mariboru v interesu, da se gradijo nove nepremičnine, in načeloma so naklonjeni novim projektom. Verjetno bi se dalo postopke in procese bolj optimizirati in bi vse potekalo hitreje," meni nepremičninski posrednik Robi Slana.Foto: Bojan Puhek

Kakšen je pa najemniški trg?

V Mariboru se je ponudba celo malo povečala, tako da položaj ni tako ekscesen kot v Ljubljani. Se pa dobre nepremičnine na zaželenih lokacijah takoj oddajo.

Kakšne pa so sanje Mariborčanov glede vikenda?

Hrvaška Istra prednjači, priljubljena je tudi slovenska Obala. Vendar je za večino pred vikendom prioriteta nakup hiše.

Kaj pričakujete v prihodnosti za mariborski nepremičninski trg?

Veliko se bo gradilo. Vendar tudi v Mariboru birokracija upočasnjuje novogradnje.

Kakšna birokracija?

Pridobitev gradbenega dovoljenja. Vedno se najde še nekdo, ki ima nove zahteve, in mora investitor najti rešitev.

Schellenburg je nastajal 20 let. Imate take ekscese tudi v Mariboru?

Ni tako hudo. So pa velikokrat tudi investitorji preveč optimistični.

Potrebujete bolj napredno urbanistično politiko v Mariboru? Kako pa je v okolici, v manjših občinah?

Tudi v manjših občinah morajo investitorji vložiti kar nekaj truda, da uredijo vsa dovoljenja. Sicer menim, da je Mariboru v interesu, da se gradijo nove nepremičnine, in načeloma so naklonjeni novim projektom. Verjetno bi se dalo postopke in procese bolj optimizirati in bi vse potekalo hitreje.

Kaj pa pričakujete z vidika cen nepremičnin?

Cene so se stabilizirale. Morda bodo še manjši premiki, vendar velikih sprememb na kratek rok ne vidim. Na dolgi rok pa bodo zagotovo cene rastle, povpraševanje še vedno je. Ključen trenutek bo nižanje obrestnih mer.

Kaj bi v tem trenutku svetovali vsem, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine?

Čas za nakup je vedno pravi. Velikih padcev ne bo. Če pričakujete, da se bodo cene znižale za 20 odstotkov … Ne verjamem, da boste to dočakali.

H. I. (2024). S.NEPREMIČNINE. Zakaj so novogradnje v Mariboru toliko cenejše kot v Ljubljani? Pridobljeno s https://nepremicnine.siol.net/novice/zakaj-so-novogradnje-v-mariboru-toliko-cenejse-kot-v-ljubljani-intervju-113