Kupovanje nepremičnine na Hrvaškem / par nasvetov iz prve roke

Tokrat pišem o temi, ki je zagotovo zanimiva za marsikoga. O kupovanju nepremičnine na Hrvaškem. Uvod bi bil lahko preprosto – kakšen Slovenec pa si, če nimaš nepremičnine na Hrvaškem? Glede na število Slovencev, ki imajo nepremičnino na Hrvaškem, to sploh ni napačno vprašanje, kajne?

Ampak gremo po vrsti. Ko sem bil otrok, smo bili na počitnicah na Malem Lošinju. Ko smo se vračali domov, smo v koloni za trajekt zaradi vremena čakali več kot 12 ur. Takrat sta se starša odločila, da kupimo parcelo v Istri v vasi Kavran. Uredili smo parcelo, postavili nanjo prikolico in počitnice v Kavranu so bile nekaj najlepšega. Mir, tišina, predvsem pa čisto morje in svoboda.

Čez nekaj let je padla odločitev, da postavimo hiško. Nismo imeli gradbnega dovoljenja, vendar je bilo na sestankih z lokalnimi oblastmi rečeno, da se bo to kmalu uredilo. V enem letu smo postavili hiško in začeli uživati. Nismo imeli elektrike, ampak sončne celice in akumulatorje in svojo deževnico. Spomini na tisti čas so čudoviti. Plačevali smo davek, imeli svojo hišno številko.

Čez par let je prišla zahteva za rušitev. Povsem iznenada. Brez možnosti pritožbe. Morali smo podreti in meni je bilo precej hudo. Sosed ni porušil hiške, ampak se je pritožil. In čez nekaj časa je lahko legaliziral objekt in ima sedaj edini v tistem koncu legalizirano hiško.

Sedaj se vrnem v sedanjost. Pred letom in pol sem dobil idejo, da bi lahko nekaj denarja investiral v nepremičnino na Hrvaškem. Za stara leta ali pa za skoke na morje čez vikend. Ker cene hotelov so postale tako visoke, da se mi je zastavilo preprosto vprašanje – ali raje vsak vikend dam 300++ evrov za hotel ali pa raje kupim nepremično in jo odplačujem s tem zneskom, s katerim bi sicer plačeval hotele.

Prvič v stanovanju

Terasa s pogledom

Odstranjena stena

Ne bom se spuščal v logiko nakupa nepremičnine in vse ostalo, ker nima smisla. Odločitev je padla. In tudi takoj sem si zadal »gabarite,« kaj iščem.

Do 200 km oddaljenosti od Ljubljane. Do 200 metrov od morja. Do 200.000 evrov vrednosti. S pogledom na morje. In brez atrija.

Potem se je začela odisejada, ki je trajala skoraj leto in pol. Vsak dan sem spremljal različne oglasnike (njuskalo, nepremicnine.net in še cel kup nepremičninskih portalov v Sloveniji in na Hrvaškem).

Fotografije in opisi nepremičnin naredijo svoje. In vikende sem ponavadi preživljal z nepremičninskimi posredniki, ki so mi želeli prodati »drek za zlato«. Namreč tako bi lahko opisal velik del nepremičnin, ki sem si jih ogledal. Presenetilo me je, kaj vse ljudje prodajajo in kako kreativni znajo biti pri opisih svojih nepremičnin. Nepremičninski posredniki bi lahko brez težav delali v oglaševalskih agencijah – v končni fazi je izplen enak.

Kako funkcionirajo ogledi? Agent ti zadnji trenutek sporoči lokacijo nepremičnine, tako da je ne moreš sam preveriti pred tem. In ko se srečaš z njim, je prva stvar, ki jo dobiš v roke, pogodba, ki agentu zagotavlja provizijo v višini 3 odstotkov od cene nepremičnine. In to jim je najpomembnejše.

Ko sem po skoraj letu dni naredil »rezime« ogledov, sem se zavedal, da je bila dejansko prva nepremičnina, ki sem jo šel pogledati, še daleč najboljša. 70 kvadratov, bazen, visoki stropovi, vse na novo opremljeno in povsem novo. Ampak ena težava je bila, da ta nepremičnina ni imela uporabnega dovoljenja in da je bila na njej hipoteka. Malce preveč tvegana poteza se mi je zdela takrat, da bi se odločil za nakup, in tako se je moja saga nadaljevala.

Stanovanje s pogledom na morje in 200 metrov od prve plaže. Slišalo se je odlično. Ko sem prišel na ogled, sem ugotovil, da je 200 metrov višinske razlike do plaže in da pogled na morje sicer je, ampak je treba iti ene 300 metrov stran od hiše, ker je pred hišo velik blok.

Par let staro stanovanje v Ičičih z izjemnim potencialom, je pisalo v oglasu. Drži, ampak stanovanje je bilo plesnivo in tako je tudi smrdelo. Da o tem, da ni bilo parkinga, sploh ne govorim.

Potem sem našel nepremičnine v Umagu. Super ponudba. Sicer mi Umag ni všeč, ampak bila bi čudovita investicija. Ampak stanovanje, ki sem si ga ogledal in za katerega bi moral dobiti ponudbo in sem ga »oznamčil,« so prodali. Kasneje se mi je podobno zgodilo še z enim stanovanjem v istem kompleksu. Kasneje sem ugotovil, da obe stanovanji prodaja druga agencija za precej višjo ceno. Očitno mi Umag ni bil usojen in sanje o tem, da bom služil z oddajanjem sob, so izpuhtele.

Potem sem našel novogradnjo v Kostreni. 300 metrov od morja. Nova stanovanja. Ker sem v tistem času kupil Lotusa, sem iskal stanovanje z garažo. In tukaj so ga ponujali. Nadnavdušen. Tudi prijazna nepremičninska agentka. Za ceno se ni dalo pogajati in sem jo sprejel. Vplačal aro in čakal, da uredijo vse papirje. In čez par dni dobil klic, da je taisti stanovanje prodala druga agencija. Da. Tudi to se zgodi. Sicer so mi ponudili drugo stanovanje, ampak me je minilo. Aro sem dobil nazaj. Ampak slan priokus je ostal.

Ko sem že skoraj vrgel puško v koruzo, sem našel v oglasniku nepremičnino na Krku. Sicer mi Krk ni bil nikoli blizu, pa vendar sem si dal priložnost in se odločil za ogled. Agentka mi je dala točen naslov, kar sicer agenti ne dajo.

Ko sem preko katastra pogleda lastništvo nepremičnine in vse ostalo, sem bil presenečen. Namreč, pred šestimi leti me je kolega spraševal o nakupu nepremičnine in sem mu svetoval, da naj kupi nepremičnino v Malinski. Točno na tem naslovu, kamor sem se jaz odpravljal. Poklical sem ga in izvedel vse o stanovanju in tudi, kdo je lastnik.

Odločitev za nakup je bila hipna. Ko sem vstopil v stanovanje in videl, da ima ogromen potencial in da bo potrebno zgolj par »lepotnih popravkov,« sem prosil agentko, da rezervira stanovanje. Velika terasa, pogled na morje, 45 metra, visoki stropovi 60 kvadratnih metrov, nova kuhinja in do morja okoli 300 metrov.

Plaža

Sončni zahod

Priznam, da sem bil totalno navdušen nad profesionalnostjo nepremičninske agentne. Nad tem, da je vedela vse o stanovanju, da je vse takoj razkrila, povedala, kakšni so stroški in da je cena, ki je zastavljena, realna. Nisem se niti pogajal za nižjo ceno, kajti nepremičnine na Hrvaškem se prodajajo kot tople žemljice. Ker je bil njen odnos povsem drugačen od ostalih agentov, je bilo vse skupaj precej lažje.

Vplačal sem aro in šel do bank. Ni problem, je bil njihov odgovor. Bodo naše službe to uredile. Samo cel kup papirjev je treba izpolniti in pripraviti. Ampak težava nastopi, ko gre za kredit na Hrvaškem. Kljub temu, da so v EU, naše banke ne dajejo kreditov za nepremičnine na Hrvaškem, čeprav obljubljajo drugače. Ampak na srečo sem našel banko, kjer bi se dalo vse urediti. Pri njih moraš odpreti tekoči račun in mora biti dovolj prihodkov. No, vsaj tako so obljubljali.

Ko se je bližal čas, da bi odobrili kredit, se je zgodba spremenila. Ni možno dobiti kredita. Hm. Ara je vplačana, računal sem na kredit in potem je bila zagata ogromna. Kako rešiti situacijo?

Sicer je bilo na strani nekaj denarja, ampak je bil del namenjen novemu vozilu, o katerem sem sanjal zadnja leta. Ampak situacija se je spremenila in tako sem »aro za avto« na srečo dobil nazaj in skoraj prodal še »ledvice,« da sem lahko vse skupaj plačal. Precej tvegana poteza, ampak raje to, kot pa da gre ara po zlu.

Potem je bilo takoj potrebno plačati 3 odstotno provizijo agenciji. Pa 3 odstotni davek Hrvaški.

Ko sem bil prvič pozimi v stanovanju, sem se odločil, da ga po zgledu oddaj, ki jih rad spremljam – rearanžiram. Da ne bo nič tako, kot je bilo. In to je bila ena izmed boljših odločitev.

Iz dveh sob naredil eno s tem, da sem odstranil pregradno knauf steno. Vrgel ven vsa vrata in poskrbel, da so sedaj namesto njih drsna vrata, postavil vgradno omaro, vse skupaj prebelil. Zamenjal kavč, televizor, stole in odstranil čisto vse, kar je bilo prej v stanovanju.

Končan projekt

No, nisem sam delal vsega, ker mi ne gre vse tako dobro od rok. Na srečo imam svaka, ki je odigral glavno vlogo, saj je tako natančen in pedanten, predvsem pa se loti vsega in izpelje do konca.

Ko sedaj primerjam stanje stanovanja pred tem in sedaj, je veliko bolj sodobno, predvsem pa veliko odprto. Verjetno v nekem trenutku prenovim še kopalnico oz. zamenjam ploščice, ki bi bile veliko lepše, če bi bile bele. Pa streho za Lotusa še potrebujem na lastnem parkingu. Potem bo to to. Sicer bi se lotil »prenove« s pravimi mojstri, ampak na žalost jih je nemogoče dobiti. Če znaš sam kaj postoriti, potem je vse skupaj precej lažje.

Zjutraj odtečem 15 kilometrov, skočim v morje in jem zajtrk na terasi s pogledom na morje. Zvečer se vržem na kavč in gledam nogometne tekme. Ali pa grem na sprehod ob morju. Predvsem pa se ne ukvarjam več z iskanje prenočišč, kot sem imel to navado početi vrsto let.

Do Krka imam okoli 2 uri vožnje. In če se vozim s Teslo, je strošek zanemarljiv. Posledično sem bil v času od nakupa na Krku že 32-krat. In tudi med tednom, ko mi zapaše skok v morje, se zapeljem v Malinsko in uživam.

Kaj sem se naučil ob nakupu nepremičnine?

spremljate oglase in primerjajte cene med seboj
preden greste na oglede, imejte vsaj približno v glavi, kaj iščete in koliko denarja ste pripravljeni investirati
bodite odločni pri tem in ne sklepajte kompromisov
raje plačajte agencijsko provizijo in bodo oni uredili vse skupaj, kot da se sami spravite v to
ne obupajte, ko boste ugotovili, da se prodaja veliko »dreka za ceno zlata«
ne računajte na kredit, ker banke očitno ne razumejo tega

Predvsem pa si vzemite to kot projekt in boste lahko v njem tudi uživali. In sedaj se počutim kot tisti Slovenec, ki sem ga omenjal v začetku tega zapisa. Na srečo nisem nekje na pol poti obupal in na srečo sem imel srečo.

Roni Kordiš, (2024), Had blog. Kupovanje nepremičnine na Hrvaškem / par nasvetov iz prve roke. Pridobljeno s https://www.had.si/blog/2024/07/01/kupovanje-nepremicnine-na-hrvaskem/