Davek na promet nepremičnin

Kdaj je potrebno plačati davek na promet nepremičnin?

Zakon obdavčuje promet nepremičnin in nekaterih stvarnih pravic, ki je opravljen na območju Republike Slovenije. Za promet se šteje:

  • odplačani prenos lastninske pravice na nepremičnini;
  • zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
  • finančni najem nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice, kot posledica gradnje čez mejo nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice, kot posledica povečanja vrednosti nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, od presežka lastniškega deleža;
  • pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, če davek v osnovnem poslu, še ni bil plačan.

Kdaj davek na promet nepremičnin ni potrebno plačati?

Davek na promet nepremičnin se ne plačuje od:

  • prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
  • prenosa nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
  • prenosa nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
  • prenosa zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih;
  • prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
  • prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze;
  • prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine;
  • prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
  • prenosa nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
  • prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Kdo je zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin?

Davčni zavezanec:

  • pri prodaji nepremičnine je zavezanec za davek prodajalec nepremičnine;
  • pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji;
  • pri prodaji idealnih deležev nepremičnine je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej;
  • pri ustanovitvi stavbne pravice je davčni zavezanec ustanovitelj stavbne pravice;
  • pri prenosu stavbne pravice je davčni zavezanec prenositelj;
  • pri finančnem najemu je davčni zavezanec najemodajalec;
  • pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja je zavezanec priposestvovalec.

Zakon o davku na promet nepremičnin torej določa, kdo je davčni zavezanec v posameznem primeru. Vendar je za dokončno opredelitev, kdo je v posameznem primeru plačnik davka na promet nepremičnin, potrebno upoštevati tudi določila 6. člena ZDPN-2. Tu je namreč navedeno, da ima položaj stranke v postopku tudi kupec, kadar pogodbeno prevzame obveznost plačila prometnega davka.

Kateremu organu plačamo davek na promet nepremičnin in po kakšni stopnji?

Napoved je potrebno vložiti pri davčnem uradu, na območju katerega je nepremičnina. Davek se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove, davek odmeri davčni organ po predpisih, ki so veljali na dan nastanka davčne obveznosti. Davek plačamo DURS-u (Davčni urad Republike Slovenije).

Kakšna je davčna osnova za plačilo davka na promet nepremičnin?

Osnova za davek na promet nepremičnin je prodajna cena nepremičnine. Davčno osnovo predstavlja vse, kar predstavlja plačilo, ki ga je ali ga bo prodajalec prejel za opravljen promet nepremičnine s strani kupca. Zakon ne omejuje načina plačila, npr. le plačila v denarju. Zakon dopušča tudi drugačen način poravnave kupca, kot npr. plačilo v naravi, v prevzetih dolgovih,... Vendar ne glede načina plačila, je davčna osnova vse, kar predstavlja plačilo.

Če je prodajna cena iz pogodbe nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti. V kolikor se davčni zavezanec ne strinja s posplošeno tržno vrednostjo, se opravi cenitev na stroške zavezanca.

Pri finančnem najemu nepremičnine se stroški financiranja ne vštejejo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od nerednosti nepremičnine.

Navedeno določilo ne vpliva na pogodbeno vrednost in tudi ne določa, da se pogodbena vrednost kakorkoli spreminja za namene plačila nakupa, temveč posega le na odmero davka.

V katerem trenutku nastane obveznost plačila davka na promet nepremičnin?

Davčna obveznost nastane na dan sklenitve pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina ali ustanovi oziroma prenese stavbna pravica ali s pravnomočnostjo sodne odločbe.
 
Izjemoma, če je za prenos nepremičnine ali ustanovitev oziroma prenos stavbne pravice potrebno dovoljenje državnega organa ali drug pravni akt, nastane davčna obveznost takrat, ko je davčnemu zavezancu vročeno dovoljenje oziroma ko postane pravni akt pravnomočen, čeprav je bila pogodba sklenjena prej.

Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja davčna obveznost nastane na dan podpisa listine, s katero stranke ugotovijo priposestvovanje, če takšne listine ni, pa v trenutku pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja oziroma s pravnomočnostjo sodne odločbe.