Katera tveganja poznamo pri naložbah v nepremičninah?
Poslovno tveganje – investitorji v nepremičnine se na trgu srečujejo s povpraševanjem po poslovnih, stanovanjskih in drugih prostorih. Zmanjšanje ekonomske aktivnosti lahko pripelje do preseljevanja ljudi, nižanja njihovih dohodkov, propadanja podjetij ipd. Vse to prispeva k manjšemu povpraševanju po nepremičninah in nižjim doseženim najemninam. V primeru gospodarske rasti velja obratno.
Finančno tveganje – uporaba dolžniškega financiranja (oziroma finančnega vzvoda) dodatno poveča tveganje naložb v nepremičnine. V primeru, da nepremičnina dalj časa ne prinaša zahtevanega donosa, lahko projekt zaradi terjatev dolžnikov predčasno propade. Višina tega tveganja je odvisna od višine uporabljenega dolžniškega kapitala, njegove sestave in stroškov.
Likvidnostno tveganje – obstaja takrat, kadar nimamo na razpolago trga z mnogo prodajalci in kupci in je transakcij z nekim blagom zelo malo. Tak primer so največkrat tudi nepremičnine. Zaradi individualiziranosti je za njihovo prodajo potreben daljši čas. V primeru, ko smo nepremičnino prisiljeni v kartkem času prodati, lahko to pogosto naredimo le z znatnim znižanjem cene.
Tveganje inflacije – če dohodki od nepremičnin ne naraščajo dovolj hitro, da bi prehiteli naraščajočo inflacijo, lahko ta zmanjša donosnost naložbe in s tem tudi njeno tržno vrednost. Različne naložbe so različno občutljive na spremembe v stopnji inflacije. Za nepremičnine se je v preteklosti izkazalo, da pri njih to tveganje ni tako zelo veliko.
Tveganje upravljanja – večina naložb v nepremičnine zahteva upravitelja, ki skrbi, da so nepremičnine oddane in da ohranjajo svojo vrednost. Donos, ki ga je moč uresničiti, je tako v veliki meri odvisen od inovativnosti, učinkovitosti in prilagodljivosti upravitelja. Nekatere nepremičnine imajo to vrsto tveganja še posebej podarjeno. Tako na primer hoteli in nakupovalni centri potrebujejo stalno oglaševanje in prilagajanje ponudbe, da s tem privabijo stranke.
Tveganje spremembe obrestne mere – spremembe obrestnih mer povzročijo spremembe v cenah vrednostnih papirjev in tudi drugih oblik naložb. Odvisne do njihove ročnosti, tako da cene nekaterih naložb na spremembe obrestnih mer odgovorijo manj, druge pa bolj. Zaradi dolgoročnosti naložb v nepremičnine in uporabe visokega finančnega vzvoda, lahko spremenjene obrestne mere pri naložbah v nepremičnine povzročajo znatne izgube oziroma dobičke.
Tveganje spremembe v zakonodaji – za področje nepremičnin je značilno, da je močno regulirano. Tveganje sprememb v zakonodaji izvira iz dejstva, da lahko določene spremembe v predpisih neugodno vplivajo na donosnost investicije.
Tveganje okolja – vrednost nepremičnine je lahko spremenjena tudi zaradi sprememb v okolju oziroma sprememb v zavedanju potencialnih nevarnosti iz okolja. Tako je bila včasih pri gradnji uporaba azbesta popolnoma običajna, danes pa velja, da je to material zdravju škodljiv. Učinki tovrstnih sprememb imajo lahko v vrednosti večje posledice, kot vsa prej našteta tveganja.
